Virgilio: 'Non demonizziamo la legge regionale sulla rigenerazione urbana'

articolo di Andrea Virgilio

La legge lombarda sulla Rigenerazione urbana è senza dubbio migliorabile, ma per un amministratore locale è prima di tutto una priorità vedere le opportunità senza enfatizzare i limiti della riforma.

Non condivido valutazioni apocalittiche di una legge che andrebbe a generare consumo di suolo, cementificazione, questa è una riforma probabilmente timida, che non scioglie tutti i nodi, che va ora approfondita nel dettaglio, ma che va nella giusta direzione.  Per queste ragioni cercheremo di utilizzare questo nuovo strumento per aprire un confronto con la città, gli ordini professionali, Ance, l’associazionismo  in coerenza con le sue caratteristiche partecipative.

Su questa legge ci sono alcune obiezioni pertinenti, che tuttavia fanno riferimento a contesti diversi dal nostro sud Lombardia, caratterizzati da dinamiche edilizie più aggressive. Diversamente, sul nostro territorio l’attività edilizia risente ancora in modo pesante della crisi di dieci anni fa e quindi il sostegno a misure di recupero di aree già antropizzate resta pur sempre un segnale positivo.

Uno degli aspetti più criticati della norma è rappresentato dalla previsione di un consistente abbattimento degli oneri di urbanizzazione: questa importante novità, di  cui Regione si fa vanto, è in realtà  una misura che graverà interamente sui Comuni. Tuttavia non è una misura da sottovalutare,  a Cremona lo abbiamo fatto a partire da qualche anno, sperimentando agevolazioni destinate a determinate tipologie di attività: eravamo consapevoli che le entrate si sarebbero ridotte,  ma se gli oneri fossero rimasti elevati quelle entrate non le avremmo mai avute. Per il privato, in un piano economico, gli oneri hanno un peso: per questo motivo, riuscire a ridurli significa consentire l’avvio di una attività, con  ricadute positive sul territorio.

Veniamo ora alla questione delle cascine. Esprimo in sintesi la mia opinione: qual è il problema se in una cascina, invece di farla crollare, ci metti dentro una residenza, un’attività di ristorazione, negozi di vicinato? Nel nostro PGT la liberalizzazione delle funzioni nelle cascine, anche con bonus volumetrici, è già realtà. Noi abbiamo scelto di inserire le cascine in un ambito riservato: non più ambito agricolo, ora fanno parte del tessuto urbano consolidato ed è già possibile recuperarle con un PDC convenzionato. Il PDC convenzionato offre anche bonus volumetrici: è possibile tamponare fienili e porticati poiché le cascine non sono più contesti agricoli. Questa flessibilità è frutto di un percorso graduale partito dagli anni 80 e implementato nel corso dei diversi strumenti urbanistici adottati nel tempo.  In questo modo si è garantito il recupero di alcuni siti, salvaguardandoli dal punto di vista morfologico, recuperandoli con una certa dose di flessibilità e senza colate di cemento. Ad oggi, sul nostro territorio, nonostante queste agevolazioni, il recupero delle cascine è limitato poiché risente di un mercato poco generoso per esempio verso questa tipologia di offerta residenziale, sarebbe pertanto necessario un surplus di flessibilità.

Uno dei problemi principali sollevati in relazione al provvedimento, riguarda le agevolazioni previste anche per gli edifici rurali – che sono altro dalle cascine – ovvero per i capannoni che avevano una funzione agricola e che potrebbero essere riutilizzati per altre finalità. Il timore avanzato è quello di stimolare un ulteriore consumo di suolo, a causa della possibilità di aumentare le volumetrie e ottenere il cambio di destinazione d’uso. Ritengo che, considerata la presenza di numerosi capannoni produttivi già dismessi e  ben collegati alle principali arterie viabilistiche,  l’investitore interessato propenderà per questa opzione, che rispetto agli edifici rurali, si presenta come già disponibile, in zone appetibili e meno onerosa poiché già dotata dei sottoservizi. In sintesi credo che non sarà facile un tentativo di speculazione edilizia su questa tipologia di edifici, spesso isolata e per queste ragioni poco appetibile.

In generale, credo che tutto sia migliorabile: servirebbero risorse per il recupero di contesti pubblici, sarebbe urgente un sostegno concreto alla sburocratizzazione di alcune procedure, una maggiore attenzione alla fase delicata e pesante delle bonifiche delle aree dismesse, un ulteriore approfondimento sulla questione degli usi temporanei del patrimonio edilizio dismesso.

Ricordo che i PGT degli ultimi anni, a prescindere dal colore politico, hanno sicuramente posto una maggiore attenzione al contrasto al consumo di suolo rispetto a piani regolatori espansivi che, anche a Cremona, hanno generato insediamenti nelle periferie e nei comuni cintura.

Inoltre, in questi anni, ho notato che emerge spesso un approccio inquisitorio verso l’iniziativa privata: al contrario, compito del pubblico è quello di controllare ma anche accompagnare i processi, soprattutto in un territorio come il nostro in cui c’è la necessità non solo di rilanciare i centri storici, ma anche di salvaguardare i contesti rurali, in un’ottica di una loro  rivitalizzazione  per evitare lo svuotamento delle campagne. Anche la stessa partita infrastrutturale ferro e gomma agisce dentro a questa prospettiva.